Здійснилося! Те, про що мріяли українські аграрії і чого останні 30 років в більшості боялися пересічні селяни, відбулося: з 1 липня 2021 року в Україні стартував вільний ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення. Умовно вільний…
Розпайовану в 1991 році між селянами колгоспну землю вже за рік фактично відібрали під приводом «тимчасового» мораторію. Пайовик міг обробляти свій пай власноруч чи здавати в оренду тому ж «колгоспові», який тепер перетворився на агрокомпанію — переважно на чолі з тим самим колгоспним головою, майбутнім «латифундистом».
Так в Україні зародився земельний ринок — «чорний», ясна річ. Адже можливості для численних «переуступок» з подальшою зміною цільового призначення чи передачі наділу в корпоративну власність відкривалися незміряні. Та й саму оренду часто не оформлювали законно, тому за умов відсутності прозорого ринкового ціноутворення коштувала вона копійки. За оцінкою експертів Київської школи економіки, лише на Київщині майже третину сільгоспугідь до останнього часу обробляли без реєстрації.
Первинно мораторій запровадили на 6 років. Але в Україні немає нічого довговічнішого, ніж щось тимчасове. В новій редакції Земельного кодексу 2001 року це нормативне положення закріпили «до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку». Причому новий Земельний кодекс поширив мораторії не лише на колишні колгоспні паї, а й на сільськогосподарські землі будь-якої форми власності.
Це де в чому нагадувало скасування кріпацтва в підросійській Україні в 1861 році, коли селян позбавили не лише феодальних повинностей (панщини), а й самої землі, спонукавши найматися часто до тих самих панів, щоб обробляти власну ж землю. Або — поширення колгоспів наприкінці 1920-х, коли під гаслом «Землю — селянам!» в останніх вилучали наділи й худобу на користь колгоспів, де колишнім власникам гарантували 8-годинний робочий день на тих самих наділах. І харчовий пайок для «мотивації»…
Кому на руку мораторій?
Спершу заборону аргументували відсутністю нормативної бази для запровадження ринку. Мовляв, не створено єдиного реєстру земель, і це становить ризики стосовно корупційних схем та шахрайства. Згодом, коли кадастрова мапа України охопила майже весь земельний банк, прихильники мораторію вдалися до відкритого популізму — мовляв, необхідно «захистити права селян» на землю, яку скуплять великі латифундії, китайські олігархи, «Сороси»… Й залишать українських селян зубожити.
Роками на цих фобіях збирали електоральні вершки такі політики, як Володимир Литвин та Юлія Тимошенко. Вже не кажучи про політичних маргіналів лівого ухилу. При цьому жодних обмежень на володіння сільськогосподарською землею великими латифундіями не існувало.
Через можливість укрупнення земельних наділів, їхньої оренди та суборенди, залучення «чорних нотаріусів» та інші атрибути закритого ринку купівля та переуступка земель фактично існували. «За два десятиліття дії мораторію було незаконно відчужено близько 5 млн га державних угідь, утворився величезний тіньовий ринок землі без сплати податків та соцгарантій для їхніх власників», — каже Алекс Ліссітса, голова Українського клубу аграрного бізнесу.
Cтраждав від цього не лише державний бюджет, у який не потрапляло ні копійки від підкилимних угод, а й самі селяни-землевласники, які здавали наділи без господаря агрохолдингам за неринковою вартістю. При цьому самі агрохолдинги засівали телеефіри страшилками про те, що відкриття ринку — це шлях якщо не в пекло, то до втрати національного суверенітету…
У переймах народжений ринок
Переважна більшість сталого сільського населення сьогодні — це люди похилого віку. Ця специфіка притаманна й Східній Україні, де індустріалізація останніх десятиліть СРСР фактично обернулася на маргіналізацію села, і центральним та західним областям, де молоде покоління вписувалося в капіталістичний ринок останніх 30 років переважно шляхом урбанізації та трудової міграції за кордон.
Пенсіонери, не здатні обробляти землю самостійно, здавали паї в оренду за безцінь, аби вони не поросли бур’яном чи не перетворилися на смітник. За даними Світового банку, до 13% сільгоспземель в Україні фактично не обробляються.
«За часи дії мораторію померло понад мільйон пайовиків, які могли б розпорядитися своїм активом на власний розсуд. Близько чверті з них навіть не скористалося нотаріальним правом на передачу наділів нащадкам у спадок», — говорить Дмитро Ливч, співзасновник Центру економічного відновлення. — «За умов, коли доступних кредитів на українському ринку практично немає, земля могла би стати цілком надійним заставним капіталом, який дозволить вчорашньому землевласникові розпочати на селі власний бізнес», — стверджує він.
«Бізнес на селі — це запобіжник демографічного занепаду. Це соціальні гарантії, створення робочих місць, інфраструктури, вже не кажучи про залучення інвестицій та розвиток власне самоуправління. Адже вільно обирати владу чи контролювати самоврядні органи можуть лише забезпечені громадяни — самодостатні власники, чиє політичне право не купується «за гречку», — резюмує Сергій Чекальський, співзасновник агрокомпанії HD-Group.
Україна на ринковій мапі Європи
Станом на 1 липня 2021 року середня вартість орної землі в Україні не перевищувала $1,8 тис/га. На думку Олега Нівієвського, доцента Київської школи економіки, з моменту запуску ринку уже спостерігається її 10% зростання. При цьому оренда й надалі лишається гранично низькою.
Основний масив землі в нечорноземних регіонах здають в середньому за 0,8 — 1 тис. грн/га у рік. Середній показник концентрації на одного землевласника становить 5-6 га. Отже, менше 6 тис. грн на рік зі здачі в оренду — це те, що дозволяє більшості пайовиків виживати. У чорноземних регіонах оренда в рази вища. Ці землі давно перебувають у довгостроковій оренді найбільших агрохолдингів, але це лише чверть земельного банку країни.
Наскільки зросте вартість оренди землі в разі запровадження повнофункціонального ринку та наявності прозорого ринкового ціноутворення, достеменно визначити не можна. Реальний ринок — це не математична модель. Але можна встановити, скільки орна земля потенційно коштуватиме, за прикладом наших найближчих сусідів — країн, де цей ринок давно існує.
Приміром, середня вартість орної землі у Польщі — зокрема, у схожому з нами геокліматичному регіоні на південному сході становить $10,3 тис/га. Щоправда, в Польщі ніколи не зникало фермерське господарство. Наприкінці 1980-х близько 75% земельних господарств у Польщі залишалися у приватній власності. Решту польський уряд дозволив приватизувати з фокусом на мале фермерство.
Після розпаду соцтабору польське фермерське господарство було чи не найбільш економічно спроможним гравцем вільного ринку. У 90-ті воно дало розвиток не лише агробізнесу, а й дрібному мануфактурному виробництву, яке створило сотні тисяч робочих місць та сповільнило девальвацію польського злотого.
Не гірша за Польщу ситуація і в Румунії. Після виходу з соцтабору там частково повернули землю її колишнім власникам, часково — провели аукціони з розподілу. Як результат — вартість орної землі не опускається нижче $7,5 тис/га, притому, що ця земля в Румунії менш родюча, ніж в Україні, особливо в гірських районах. Але навіть такі угіддя коштують у чотири рази вище, ніж у нас.
Частка ВВП Болгарії від агропрому майже ідентична з Україною — 5-7%, залежно від року. Кліматичні умови схожі із південно-західною частиною України. Після вступу країни до ЄС у 2007 році було запроваджено мораторій строком на 7 років — але не для самого ринку землі, а лише для продажу земель нерезидентам. Відповідно, у 2014 році його термін сплив і ринок став відкритим для іноземного капіталу — без жодних обмежень для громадян чи негромадян ЄС. Середня вартість с/г землі у Болгарії сьогодні становить $7 тис/га.
Навіть в Естонії, де землі сільгосппризначення переважно використовують під пасовиська, а не під рільництво, середня вартість агроактиву становить $5,5 тис/га. Але це за умови, що 2011 року у країні не існує обмежень щодо купівлі земель для іноземців, вже не кажучи про обмеження для юросіб, які діють до 2024 року в Україні.
Одним словом, практично всі наші європейські сусіди, які після Другої світової війни опинилися у лещатах соцтабору, повернули права колишніх землевласників без жодних мораторіїв, ба більше — провели продаж через аукціони державних земельних активів під розвиток саме приватного фермерства.
Західноєвропейський ринок
Для ілюстрації наведемо зріз ринку в тих країнах, де ніхто ніколи не замірявся на приватну власність на землю. Приміром, в Австрії, де діє одне з найсуворіших в ЄС земельних законодавств — особливо щодо альпійських регіонів, середня вартість с/г землі становить $46 тис/га.
В Ірландії, де функціонує один із найбільш лібералізованих ринків землі, середня вартість с/г землі становить $42 тис/га. У Нідерландах, де чи не найбільш високотехнологічний агропромисловий ринок, немає жодних регуляторних обмежень щодо ціни, площі чи країни походження капіталу для інвестицій в АПК. Середня вартість сільгоспземлі перевищує $65 тис/га.
Ну і вишенька на торті — Швейцарія. Тут 100% земельної власності перебуває у приватних руках — переважно сімейних фермерських господарств, які володіють своїми ділянками мало не з часів «воєн за іспанську корону». Жодних обмежень на право купівлі-продажу землі для громадян ЄС тут немає. Середня вартість швейцарських бурих лісових ґрунтів — $78 тис/га, у 35 разів вище, ніж в Україні, яка зосереджує не менше третини світового чорнозему.
Одним словом, у країнах, регульованих базовими принципами ринку, навіть з числа колишнього соцтабору, — у набагато гірших порівняно з Україною кліматичних умовах — вартість відчуження земельного наділу й оренди відповідно перевищує український показник у декілька, а то й десятки разів.
Інвестиційного буму не буде
1 липня цього року ринок землі в Україні все ж відкрився, але з настільки суворими обмеженнями і настільки інертною нормативно-правовою базою, що, на думку експертів, у найближчій перспективі Україні годі очікувати інвестиційного буму.
Купувати землю можуть лише фізособи. Юрособам, які володіють найбільшим інвестиційним ресурсом, ринок стане доступний лише з 2024 року. І це притому, що згідно Держгеокадастру, сільськогосподарські землі становлять 2/3 загальної площі країни — 42,7 млн га.
Навіть сьогодні — після років дії «чорного» ринку, понад 31 млн га становлять землі пайовиків, які в першу чергу мають бути залучені до вільного ринкового обігу. У державній та комунальній власності формально перебуває близько 10 млн га — ці землі не залучені до ринкового обігу навіть сьогодні, адже становлять надійний корупційний актив чиновників місцевого самоврядування. Ці землі могли змінити своє цільове призначення на зразок вже виявлених 1,32 млн га, які, за словами голови Держгеокадастру Романа Лещенка, в 2016-2019 роки просто «зникли». Так само, як і 1,7 млн га, передані за прем’єра Гройсмана у «віртуальну» комунальну власність.
З 1 січня 2024 року купувати сільськогосподарські землі дозволять юридичним особам — але лише у тому випадку, якщо власниками земель є громадяни України та/або держава чи територіальні громади. Проте навіть у цьому випадку юрособи не зможуть концентрувати більше 10 тис га. Банки зможуть стати власниками земельних ділянок лише у разі, якщо ці ділянки будуть стягнені як застава за кредитом. Але навіть після цього такі ділянки повинні бути відчужені на торгах впродовж двох років.
Український клуб аграрного бізнесу наводить дані власного соціологічного опитування, згідно з яким 9 із 10 власників земельних паїв не збираються їх продавати в найближчі три роки. Це означає, що в Україні годі очікувати концентрації земельних активів, з приводу чого волали політичні популісти — прихильники мораторію. Натомість радикально зросте вартість оренди, що завдасть удару по агрохолдингах.
За спостереженням Олега Нівієвського з Київської школи економіки, вже за перший тиждень від фактичного скасування мораторію вартість оренди землі виросла щонайменше на 10%. Це шанс для істотного поліпшення соціально-економічної ситуації в агросекторі та демографічної ситуації в сільській місцевості. Залишатися в селі стане не так вже й «безперспективно».
Що далі?
Андрій Новак, голова Комітету економістів України, припускає, що завдяки ринку землі може призупинитися економічне падіння в аграрному секторі, однак закликає до стриманості в оцінках: «На те, що завдяки ринку землі Україна переживе економічний бум, я би не розраховував. Тим більше, що Україна не готова до ринку ні по кадастрах, ні по процедурах купівлі-продажу. Не готові до продажу землі власники паїв, а фермери не готові купувати її у фінансовому плані».
На думку Миколи Орлова, керуючого партнера юрфірми «ОМП», Україна пропустила найкращій момент для лібералізації ринку землі, — зараз умови для заходу на ринок приватних інвесторів менш сприятливі, аніж були 10-12 років тому. Адже більшість інвестиційно-привабливих орних земель уже перебуває під орендою великих агрохолдингів, які сповільнюватимуть процес викупу землі незалежними інвесторами.
Стримано оцінює економічний ефект від відкриття ринку у перші роки і Денис Нізалов, професор університету Де-Монфорт (Великобританія), ексдиректор програми з управління земельними ресурсами в Україні Світового банку. Він вважає, що переважна більшість угод на початку будуть пов’язані з формалізацією попередніх транзакцій, що відбувалися за роки дії мораторію «схемним» шляхом. До того часу, як ринок відкриють для юридичних осіб, значного припливу банківського капіталу у с/г сектор очікувати годі. До того ж, на його думку, через заборону участі юросіб створюватимуть нові схеми для обходу цієї норми.
«Ми втратили вкрай важливий з точки зору світової кон’юнктури рік. Сенс цього лагу ніхто з депутатів пояснити не зміг. В Україні було необхідне законодавство, щоб ринок землі нормально функціонував, — так само, як це законодавство регулює ринок землі несільгосппризначення», — говорить Данило Пасько, співзасновник Easy Business.
Схожий скепсис висловлює і Сергій Фурса, інвестиційний аналітик Dragon Capital. Він заперечує навіть істотну зміну цінової кон’юнктури на ринку сільгоспземель, позаяк за останні п’ять років вартість уже зросла в 4-5 разів на тлі очікувань швидкої лібералізації. Проте в умовах сьогоднішніх обмежень конкуренція буде напрочуд млявою. «Можливе ситуаційне підвищення ціни, але виключно через інфляційні процеси, у подальшому — через відкриття ринку для юросіб. Проте на ВВП це вже істотно не впливатиме», — переконаний Фурса.
Більш оптимістичними очікуваннями ділиться Олег Нівієвський. На його думку, у найближчі кілька років після відкриття ринку Україна отримає додатково близько $2 млрд, що становитиме 1,7% зростання ВВП. «Це — досить багато як для аграрного сектору», — вважає Нівієвський.
Важливим стимулом для розвитку ринку стане і впровадження іпотечних та кредитних інструментів, що діятимуть під заставу землі. «У США, приміром, цей ринок у минулому році становив понад $280 млрд. Земельний банк України десь удесятеро менший. Отже, $20-28 млрд — це наш маячок, який у разі ефективного функціонування ринку можна досягти впродовж найближчого десятиліття», — зазначає Олег Нівієвський.
У будь-якому разі краще пізно, ніж ніколи. І відкритий ринок, бодай у «гамівній сорочці», — краще, ніж цілковито закритий, як це досі відбувається у таких «взірцевих» країнах, як Венесуела, Північна Корея, Куба, Конго, Таджикистан і Білорусь. Ще донедавна з легкої руки «земельних» популістів у цьому переліку перебувала й Україна.
