З 1 липня 2021 року в Україні з'явилася можливість продажу і, відповідно, купівлі землі сільськогосподарського призначення (паїв). Протягом перших двох місяців, за даними Мінагропроду, укладено близько 8 тис. земельних угод на загальну площу близько 12 тис. га.
Намагаючись розворушити покупців, Роман Лещенко, міністр АПК, порівняв придбання землі з банківським вкладом і назвав пай «найкращим депозитом». Утім, порівняння не зовсім коректне. Як мінімум, ставка за депозитом і прибутковість обговорюються на старті і дають можливість планування. А от у випадку з землею передбачити динаміку прибутковості не може ніхто: ціна ділянок однакової площі може відрізнятися у рази залежно від десятка факторів, включаючи дуже специфічні — такі як персона сусіда і профіль його агробізнесу.
Ще одна важлива змінна — непрогнозоване оподаткування. Зараз бути власником землі — відносно дешеве задоволення (приблизно 140 грн за гектар), що частково і пояснює появу в Україні надвеликих аграрних формувань, відомих як агрохолдинги.
Завдяки старанням Данила Гетьманцева, голови податкового комітету Верховної Ради, в рамках детінізації економіки безумовне базове оподаткування на гектар може серйозно збільшитися і скласти близько 6 тис. грн на пай площею 4 гектари. Якщо цю ініціативу ухвалять (а шанси високі), то бути пасивним землевласником в Україні стане невигідно і це теж треба враховувати, плануючи покупку.
Все вищесказане не скасовує того, що ринок землі, безсумнівно, дарує нові економічні можливості. Просто їх важливо не переоцінювати.
Нижче — 10 послідовних кроків для охочих стати землевласником в Україні.
1. Визначитися, з якою метою купуєте сільгоспземлю
На сьогодні є три варіанти використання земельної ділянки сільгосппризначення.
— Займатися агровиробництвом самостійно. Тоді до ціни землі потрібно приплюсувати від $10 тис. стартових інвестицій і закласти рік-два на отримання перших товарних партій і пошук ринків збуту.
— Здавати в оренду фермеру або агрохолдингу. Найпростіший спосіб з найменшим фінансовим інтересом: орендні ставки в Україні складають в середньому $150 на рік / га.
— Зарезервувати для подальшого перепродажу. Найбільш ризикований мотив, продиктований надією на те, що куплений за $1 тис. гектар через п'ять років можна продати мінімум у 10 разів дорожче. Цей варіант можна об'єднувати зі здаванням в оренду, тим самим відбиваючи хоча б витрати на податки і витрати на проведення операції.
У всіх випадках це три принципово різних ділянки і підхід до пошуку відрізнятиметься.
2. Знайти посередника-консультанта або зайнятися пошуком самостійно
Якщо маєш справу з незнайомим активом, є сенс звернутися до посередника-професіонала. Але у випадку з землею не все так просто: оскільки ринок новий, то досвіду угод немає ні у кого і всі володіють однаковим рівнем експертизи, в тому числі і сам потенційний покупець.
Кількість фірм, що бажають заробити на такому земельному посередництві, активно зростає. Вартість їхніх послуг іноді формується як відсоток від угоди (1-3%), але частіше виражається у фіксованій сумі — від $500/га «за підбір і супровід». З огляду на те, що середня вартість гектара в Україні становить 28 тис. грн., послуги посередників збільшують вартість угоди в 1,5 рази.
Також потрібно розуміти, що посередники пропонуватимуть активи в першу чергу з власних вже сформованих земельних банків. Пошук особисто для вас, у конкретному районі, займе більше часу і обійдеться дорожче.
У будь-якому випадку, якщо приймаєте рішення вдатись до допомоги посередника, то вибирати його слід з числа великих інвестбанків, але ніяк не з створених «учора» компаній.
3. Пошук ділянки
Опція самостійного пошуку ділянки має два шари: поверхневий і глибинний. Перший передбачає моніторинг оголошень на відкритих сервісах — універсальних, типу ОLX, або спеціалізованих, таких як KupiPai, який спеціально задля ринку землі запустила інвесткомпанія Concorde Capital Ігоря Мазепи.
При виборі потрібно орієнтуватися не тільки на ціну землі, а й на юридичні обтяження. А саме — укладений на ділянку договір оренди, оскільки зобов'язання по ньому повністю переходять до покупця. Саме орендар формує гарантований дохід у вигляді орендної плати, тому параметри терміну дії і процентної ставки є настільки ж важливими, як і безпосередньо вартість ділянки.
Другий варіант більш складний, але більш професійний — пошук на місцевості. Тобто, звузивши ареал пошуків хоча б до району, потрібно приїхати особисто і почати планомірний обхід сільрад і глав ОТГ з питанням «Хто тут продає землю?». Саме так і діють представники тих самих інвестбанків-посередників. Основні витрати — часові, але вони гарантовано себе виправдовують.
4. Договір з нотаріусом
Після хоча б приблизного визначення ділянки або формування шорт-листа саме час шукати нотаріуса, хоча до укладення самої угоди ще далеко. Нотаріуси, готові реєструвати зараз земельні договори, — одні з найбільш рідкісних спеціалістів у країні, до них стоїть черга, тому домовлятися про їхні послуги краще заздалегідь.
Також потрібно бути морально готовим до гонорару такого фахівця на рівні 10 тис. грн.
5. Підтвердження джерела походження коштів
Угоди щодо землі оформлюють тільки за «білі» гроші. Це зроблено, зокрема, для того, щоб виключити участь в ринку землі російського капіталу. При відносно невеликих сумах в еквіваленті $5-6 тис., як правило, проблем з підтвердженням не виникає — достатньо довідки про зарплату з роботи. Навіть у пенсіонерів є можливість легально брати участь в ринку, пославшись на аргумент «Я накопичив». У випадку з сумами понад $50 тис. для відбілювання найчастіше вдаються до методу фіктивного «продажу» якогось активу, наприклад, автомобіля, довіреній особі. (Chas News за такий варіант не агітує і його не схвалює).
6. Улагодження формальностей з партнером по шлюбу
Для осіб, які перебувають у шлюбі, необхідна офіційна згода партнера на здійснення земельної угоди. Це не безкоштовно: нотаріуси просять за реєстрацію заяви близько 500 грн.
7. Оцінка ділянки
Ціна продажу — річ теоретична. Скільки коштує ділянка, може сказати виключно сертифікований оцінювач. Цей параметр використовується як база для нарахування обов'язкових податкових платежів як для покупця, так і для продавця. Послуга оцінки вартує до 1 тис. грн.
8. Передача першочергового права викупу від нинішнього орендаря
Як уже зазначалося, земля, котру купують, має юридичні обтяження — зокрема наявність її орендаря (він же — основне джерело майбутніх прибутків від ділянки, тому краще з ним знайти спільну мову). Згідно з законом, поточний орендар має першочергове право викупити землю, яку він обробляє. Щоб угода стала можлива на користь третіх осіб, орендар повинен від цього права офіційно відмовитися. Як правило, оплата цієї послуги — знову-таки турбота покупця. Коштує послуга орієнтовно 2 тис. грн.
9. Розрахунок з продавцем і сплата податків
Всі земельні угоди проводяться тільки за безготівковим розрахунком і фінмоніторинг скрупульозно їх перевіряє. Операція з купівлі-продажу землі передбачає сплату 5% прибуткового податку і 1,5% військового збору від суми угоди. Потрібно враховувати, що найчастіше продавець — особливо якщо це літня людина — не приймає на себе таких зобов'язань і хоче просто отримати на руки всю суму «чистими». Тобто податкові зобов'язання, з великою ймовірністю, ляжуть повністю на покупця.
10. Внесення даних про нового власника до Реєстру речових прав
До реєстру речових прав Мін'юсту нотаріус вносить дані про нового власника. Також підлягає обов'язковій перереєстрації договір оренди на ділянку.
Вітаємо, ви власник землі в Україні!
