С 1 июля 2021 года в Украине появилась возможность продажи и, соответственно, покупки земли сельскохозяйственного назначения (паев). В течение первых двух месяцев, по данным Минагропрода, заключено около 8 тыс. земельных сделок на общую площадь около 12 тыс. га.
Пытаясь расшевелить покупателей, Роман Лещенко, министр АПК, сравнил приобретение земли с банковским вкладом и назвал пай «лучшим депозитом». Впрочем, сравнение не совсем корректно. Как минимум, ставка по депозиту и доходность обсуждаются на старте и дают возможность планирования. А вот в случае с землей предсказать динамику доходности не может никто: цена участков одинаковой площади может отличаться в разы в зависимости от десятка факторов, включая очень специфические - такие как личность соседа и профиль его агробизнеса.
Еще одна важная переменная — непрогнозированное налогообложения. Сейчас быть собственником земли — относительно дешевое удовольствие (примерно 140 грн за гектар), что частично и объясняет появление в Украине сверхбольших аграрных формирований, известных как агрохолдинги.
Благодаря стараниям Даниила Гетманцева, председателя налогового комитета Верховной Рады, в рамках детенизации экономики безусловное базовое налогообложения на гектар может серьезно увеличиться и составить около 6 тыс. грн за пай площадью 4 гектара. Если эту инициативу примут (а шансы высоки), то быть пассивным землевладельцем в Украине станет невыгодно и это тоже надо учитывать, планируя покупку.
Все вышесказанное не отменяет того, что рынок земли, несомненно, дарит новые экономические возможности. Просто их важно не переоценивать.
Ниже — 10 последовательных шагов для желающих стать землевладельцем в Украине.
1. Определиться, с какой целью покупаете сельхозземлю
На сегодня есть три варианта использования земельного участка сельхозназначения.
— Заниматься агропроизводством самостоятельно. Тогда к цене земли нужно приплюсовать от $10 тыс. стартовых инвестиций и заложить год-два на получение первых товарных партий и поиск рынков сбыта.
— Сдавать в аренду фермеру или агрохолдингу. Самый простой способ с наименьшим финансовым интересом: арендные ставки в Украине составляют в среднем $150 в год/га.
— Зарезервировать для дальнейшей перепродажи. Наиболее рискованный мотив, продиктованный надеждой на то, что купленный за $1 тыс. гектар через пять лет можно продать минимум в 10 раз дороже. Этот вариант можно объединять со сдачей в аренду, тем самым отбивая хотя бы расходы на налоги и расходы на проведение операции.
Во всех случаях это три принципиально разных участка и подход к поиску будет отличаться.
2. Найти посредника-консультанта или заняться поиском самостоятельно
Если имеешь дело с незнакомым активом, есть смысл обратиться к посреднику-профессионалу. Но в случае с землей не все так просто: поскольку рынок новый, то опыта соглашений нет ни у кого и все обладают одинаковым уровнем экспертизы, в том числе и сам потенциальный покупатель.
Количество фирм, желающих заработать на таком земельном посредничестве, активно растет. Стоимость их услуг иногда формируется как процент от сделки (1-3%), но чаще выражается в фиксированной сумме — от $ 500/га «за подбор и сопровождение». Учитывая, что средняя стоимость гектара в Украине составляет 28 тыс. грн., услуги посредников увеличивают стоимость сделки в 1,5 раза.
Также нужно понимать, что посредники будут предлагать активы в первую очередь из собственных уже сформированных земельных банков. Поиск лично для вас, в конкретном районе, займет больше времени и обойдется дороже.
В любом случае, если принимаете решение прибегнуть к помощи посредника, то выбирать его следует из числа крупных инвестбанков, но никак не с созданных «вчера» компаний.
3. Поиск участка
Опция самостоятельного поиска участка имеет два слоя: поверхностный и глубинный. Первый предусматривает мониторинг объявлений на открытых сервисах —универсальных, типа ОLX, или специализированных, таких как KupiPai, который специально для рынка земли запустила инвесткомпания Concorde Capital Игоря Мазепы.
При выборе нужно ориентироваться не только на цену земли, но и на юридические обременения. А именно — заключен на участок договор аренды, поскольку обязательства по нему полностью переходят к покупателю. Именно арендатор формирует гарантированный доход в виде арендной платы, поэтому параметры срока действия и процентной ставки является столь же важными, как и непосредственно стоимость участка.
Второй вариант более сложный, но более профессиональный — поиск на местности. То есть, сузив ареал поисков хотя бы к району, нужно приехать лично и начать планомерный обход сельсоветов и глав ОТГ с вопросом «Кто здесь продает землю?». Именно так и действуют представители тех самых инвестбанков-посредников. Основные затраты — временные, но они гарантированно себя оправдывают.
4. Договор с нотариусом
После хотя бы приблизительного определения участка или формирование шорт-листа самое время искать нотариуса, хотя до заключения самого соглашения еще далеко. Нотариусы, готовые регистрировать сейчас земельные договоры, — одни из самых редких специалистов в стране, к ним стоит очередь, поэтому договариваться об их услугах лучше заранее.
Также нужно быть морально готовым к гонорару такого специалиста на уровне 10 тыс. грн.
5. Подтверждение источника происхождения средств
Соглашения относительно земли оформляют только за «белые» деньги. Это сделано, в частности, для того, чтобы исключить участие в рынке земли российского капитала. При относительно небольших суммах в эквиваленте $5-6 тыс., как правило, проблем с подтверждением не возникает — достаточно справки о зарплате с работы. Даже у пенсионеров есть возможность легально участвовать в рынке, сославшись на аргумент «Я накопил». В случае с суммами более $50 тыс. для отбеливания чаще прибегают к методу фиктивной «продажи» какого-то актива, например, автомобиля, доверенному лицу. (Chas News за такой вариант не агитирует и его не одобряет).
6. Улаживания формальностей с партнером по браку
Для лиц, находящихся в браке, необходимо официальное согласие партнера на осуществление земельного соглашения. Это не бесплатно: нотариусы просят за регистрацию заявления около 500 грн.
7. Оценка участка
Цена продажи — вещь теоретическая. Сколько стоит участок, может сказать только сертифицированный оценщик. Этот параметр используется как база для начисления обязательных налоговых платежей, как для покупателя, так и для продавца. Услуга оценки стоит до 1 тыс. грн.
8. Передача первоочередного права выкупа от нынешнего арендатора
Как уже отмечалось, земля, которую покупают, имеет юридические обременения — в частности наличие арендатора (он же — основной источник будущих доходов от участка, поэтому лучше с ним найти общий язык). Согласно закону, текущий арендатор имеет первоочередное право выкупить землю, которую он обрабатывает. Чтобы сделка стала возможна в пользу третьих лиц, арендатор должен от этого права официально отказаться. Как правило, оплата этой услуги — опять-таки забота покупателя. Стоит услуга ориентировочно 2 тыс. грн.
9. Расчет с продавцом и уплата налогов
Все земельные сделки проводятся только по безналичному расчету и финмониторинг скрупулезно их проверяет. Операция по купле-продаже земли предусматривает уплату 5% подоходного налога и 1,5% военного сбора от суммы сделки. Нужно учитывать, что зачастую продавец — особенно если это пожилой человек — не принимает на себя таких обязательств и хочет просто получить на руки всю сумму «чистыми». То есть налоговые обязательства, с большой вероятностью, лягут полностью на покупателя.
10. Внесение данных о новом владельце в Реестр прав
В реестр прав Минюста нотариус вносит данные о новом владельце. Также подлежит обязательной перерегистрации договор аренды на участок.
Поздравляем, вы владелец земли в Украине!
